土地探しに潜む、３大失敗事例とは？：土地探しで失敗しないために②
こんにちは、住宅計画を考えている皆さん。今回は「土地探しに潜む、３大失敗事例とは？」についてお伝えします。土地探しは住宅計画の基本的な部分であり、なかなか難しいポイントです。土地探しが成功するためのポイントを紹介します。今回のブログは（失敗例：何で無理なの？）編を記載します。
何で無理なの？
土地探しの必勝法は頼れる「住宅」営業マンを見つけること。
土地探しの場合、多くの方は不動産屋さんに行かれることが多いと思います。皆さんが思うことは他の方よりも掘り出し物でお値打ちなものを求めて行かれる方が多いのではないでしょうか？ここで十分注意する必要があるのは、土地の金額から計画をスタートしていませんか？ということです。
理想の家が建てられるとは限らない
ご家族が理想としているライフスタイルや将来のこと、老後のことなどを考慮した建物をしっかり検討した状態で土地を探さないと大きな後悔をすることになります。なぜかというと２階建、平屋、３階建といったように主に住宅の階層は３種類に分けられます。ここで問題になるのが、土地にはそれぞれ法律が異なるということ。希望していた平屋で４人家族が入る土地の大きさはどのくらい必要でしょうか？その大きさはその土地に法的に建てられるのでしょうか？これらは不動産屋さんでは細かく教えてもらえません。街中の中心地では防火地域というものが存在し建物の金額が大きく変化することもあります。
家を建てる時って土地・建物の合計じゃないの？
家を計画する場合、土地・建物の他に諸経費というものが存在します。これはその土地毎にかかる特殊な費用であったりします。インフラ費用、火災保健、登記費用、外構費用、造成費用、地盤改良費、カーテン費用やエアコン費用など様々なものがあります。これは土地価格には記載されておらずあえて不動産屋さんもマイナス要素なので詳しく教えてくれるところはほとんどありません。過去にライフラインの施工費で５００万円近くかかることを土地購入後に気づいたなんて話を聞いたことがあります。こんなことがあると大事故ですよね。
家づくりには適正な流れがある
家づくりの順番
新築、建て替え、リフォームなど新居を作る方法は様々です。家づくりの計画では新規で土地を購入する場合だけ土地に注意するのではなく、どの計画内容でも土地は計画自体に大きな影響を及ぼします。家づくりの計画の適正な流れは次のとおりです。
- 住宅会社をたくさん見て建物の性能・価格の相場感を掴む
- 理想的な建物が建てられる会社を見つけて土地を探してもらう
- 希望の土地がある程度見つかったら土地に合わせて希望のプランを作成してもらう
- 土地、建物、諸経費を全て含めた総額予算表を確認する
- 総額費用に対し自己資金・借入金額を相談し銀行借入の事前審査を行う
- 事前審査が通過した場合に土地・建物の契約を行う
上記が適正な流れです。この流れではない場合に色々なところで予想外の大きな出費をすることになります。焦らずしっかり確認し次のステップへと進みましょう。
銀行の事前審査とは
多くの方は銀行から住宅ローンを借りて計画を進めます。流れは次のとおりです。
- 事前審査を行う
- 事前審査が通過後に土地・建物の契約を行う
- 土地契約金、建物契約金が発生（自己資金が基本）
- 契約書をもとに本審査を行う
- 土地を購入した場合建物よりも早い段階で土地の金額を融資する（およそ契約から１ヶ月後）
- 建物契約以降は着工金・上等金・精算金の三段階で支払い
- この際に諸経費も合わせて精算する
- 資金が余った場合は繰上げ返済か、一部を口座に残す
といった手続きの流れになります。一昔前では家具・家電は融資対象外でしたが最近では家具・家電も融資の対象としている金融機関があります。何が住宅ローンで借りれるのかは事前に十分確認してください。住宅ローンではない場合は自己資金か援助を検討する必要があります。事前審査はあくまでも融資が可能かどうかを個人の信用情報を確認するためのものですので、事前審査を行ったからといって、その金融機関で必ず借りる必要はないので安心してください。ただし、借入に過去の履歴で不安がある場合は事前に必ず信頼できる担当の営業マン、金融マンに相談してください。通るか通らないかはその人のレベルによるところがとても大きいのが現状です。審査を行うと審査履歴は６ヶ月は残りますのでご注意ください。
家の性能で金利が変わるって聞いたけど？
最近の住宅ローンの金利は住宅の性能で金利が変化するようになりました。これは国が行なっている政策に影響を受けているところがあります。昨今の住宅は高断熱、高耐震化が進んでいます。これは、少子高齢化、大規模地震を想定した場合の国の損害削減や社会保険料の削減を想定しています。そのため、高性能な建物を建てて貰えば国の損害、負担が大きく減らせるからです。高性能な家を建てると色々なメリットがあるので建物の性能はとても大切です。家の性能全てが老後の資金に大きく影響しますのでご確認ください。
まとめ
住宅ローンはとても奥深く、知れば知るほど色々なポイントがあります。その土地では融資が通らないとどこの住宅会社さんにも言われて家づくりを諦めかけている方も見えましたが、お伺いしたところ私たちの経験では普通に問題ない内容でしたので無事に融資が通りご計画された方もお見えです。土地探しの流れとは初めて家づくりをする方にはわからないことだらけだと思います。最高クラスの高気密高断熱住宅を提供している福井の工務店であるロジックホームが分かりやすく丁寧にご説明させていただきます。無理な営業は行いませんので安心してご相談ください。正直に正確にがモットーのロジックホームです。
